تُسلَّم معظم الوحدات التجارية الجديدة في أبوظبي بنظام Shell & Core: جدران، مسارات MEP، زجاج للواجهة، ومصدر طاقة عند حدود الوحدة. أما الأرضيات والأسقف والإضاءة والمطبخ والأثاث واللافتات فتقع ضمن مسؤولية المستأجر. كثير من المشغلين يقللون الميزانية بنسبة 30 إلى 40% لأنهم يحسبون البنود الواضحة فقط ويهملون البنود المخفية مثل توزيع MEP والاستشاريين وغرامات التأخير. فيما يلي نطاقات واقعية لعام 2026 بالدرهم لكل متر مربع.
الأعمال المدنية والتشطيبات
الأرضيات، والقواطع، والأسقف، والدهان: من 600 إلى 1,200 درهم/م² بحسب المواصفات. البلاط أو الفينيل أقل تكلفة، بينما الخشب الهندسي أو التيرازو أو الخرسانة المصقولة في النطاق الأعلى. المقاهي والمخابز تنفق عادة في النطاق الأعلى لأن الأسطح الظاهرة جزء من العلامة. أضف 10% احتياطي على هذا البند لأن إعادة العمل المدني هي السبب الأشيع لتجاوز الميزانية.
أعمال MEP
توزيع التكييف، والكهرباء، والإضاءة، وتمديدات السباكة: من 800 إلى 1,500 درهم/م². تضيف وحدات المطاعم عادة من 600 إلى 1,200 درهم/م² لشفط المطبخ ومصيدة الشحوم والغاز. إذا كان الحمل الكهربائي المسلم أقل من احتياج النشاط، قد تكون الترقية بكلفة 100 إلى 250 درهم/م² إضافية. تأكد من الحمل المسلم وقدرة المياه والصرف كتابيًا.
الواجهة واللافتات
معالجة الواجهة الداخلية، ومدخل الوحدة، واللافتة الخارجية مع الإضاءة: من 60,000 إلى 250,000 درهم للوحدة بحسب الحجم ومواصفات العلامة. اللافتة المضاءة المجسمة قد تتجاوز 80,000 درهم وحدها. تأكد من مواصفات اللافتة في المركز قبل التصنيع.
الأثاث والتجهيزات
تختلف بشكل كبير حسب النشاط. الصالون قد يتراوح بين 150 و400 ألف درهم، والمقهى بـ60 مقعدًا بين 350 و700 ألف، والصيدلية قد تصل إلى مليون درهم، والعيادة بين 800 ألف و2.5 مليون درهم بحسب التجهيزات. القهوة المختصة بمواصفات عالية بين 250 و500 ألف درهم.
التصاريح والاستشاريون
المهندس المعماري، واستشاري MEP، والدفاع المدني، وتصاريح البلدية: من 50 إلى 150 ألف درهم تقريبًا. احتسب من 8 إلى 12 أسبوعًا للحصول على الموافقات. المطاعم والعيادات تحتاج موافقات إضافية (DOH للصحة، ADAFSA للأغذية) تضيف من 4 إلى 8 أسابيع و20 إلى 60 ألف درهم. اختر استشاريًا محليًا يعرف سير العمل في الجهات المختصة.
← تصفّح وحدات الإيجار في ميزن أفينيو أو اطلع على أحجام الوحدات من 31 إلى 510 م². أحجام الوحدات →
التكاليف الناعمة والاحتياطي
إدارة المشروع، والتأمين، والحواجز، والتسليم النهائي، والمخزون الافتتاحي، والتسويق ما قبل الافتتاح: من 80 إلى 200 درهم/م² إجمالًا. الاحتياطي: من 10 إلى 15% على المدني وMEP، ومن 5 إلى 10% على التجهيزات. الخطأ الأشيع هو إغفال هذه التكاليف الناعمة كليًا.
الجدول الزمني الواقعي 9 أسابيع
الأسبوع 1–2: تجميد التصميم، تعيين الاستشاري، تقديم التصاريح. الأسبوع 3–4: المرحلة الأولى من المدني وMEP بالتوازي. الأسبوع 5–6: المرحلة الثانية، اختبار MEP، إغلاق السقف. الأسبوع 7: التشطيبات والإضاءة والواجهة. الأسبوع 8: تركيب التجهيزات واللافتات والتسليم النهائي. الأسبوع 9: تفتيش الدفاع المدني وتصريح الافتتاح. المطاعم والعيادات تحتاج عادة 12 أسبوعًا. أي ضغط أقل من 8 أسابيع لوحدة قياسية يضر بجودة المدني.
ما الذي تفاوض عليه في العقد؟
فترة سماح للتشطيب من 30 إلى 60 يومًا تعد شائعة. اطلب فترة أطول إذا كان نشاطك يحتاج موافقات إضافية مثل المطاعم أو العيادات. واحرص على تثبيت موقع اللافتة كتابيًا. تأكد من حمل MEP والمياه والصرف، ومسار وصول مقاول التشطيب من المنطقة الخلفية. وضح أيضًا أي الموافقات يدعمها المالك وأيها على المستأجر.
نطاقات الميزانية الإجمالية لكل فئة
مقهى مختص 100 م²: 1.0 إلى 1.6 مليون درهم شامل. صيدلية 120 م²: 1.2 إلى 2.0 مليون. صالون 90 م²: 0.7 إلى 1.2 مليون. مركز طبي 350 م²: 3.5 إلى 7.5 مليون. مطعم عائلي 180 م²: 1.8 إلى 3.2 مليون. هذه الأرقام لمشغلين ذوي خبرة في الإمارات؛ المشغلون لأول مرة ينفقون عادة 15 إلى 25% أكثر بسبب عدم الكفاءة في التصميم واختيار المقاولين.
كيف يدعم ميزن أفينيو التشطيب
Mizn Avenue يسلم وحدات Shell & Core فعلية مع توثيق أحمال MEP، ومخططات للافتات ضمن العقد، ودليل تشطيب موحد للمركز يسبق اعتماد التشطيبات والواجهات. فريق التأجير في الموقع ينسق وصول مقاولي المستأجرين ويدعم سير الموافقات. فترة السماح يتم التفاوض عليها بحسب الفئة في مرحلة الاتفاق المبدئي.